IX. kerület lakásrendelet

Dilemmák a IX. kerületi lakásrendelet körül. Lakásprivatizáció vagy bérlakás gazdálkodás?

A lakásgazdálkodás az egyik legbonyolultabb önkormányzati feladat, tele dilemmákkal. Meggyőződésem, hogy az csinálja jól, aki folyamatosan adatot gyűjt, elemez, visszacsatol. Aki az adatok alapján stratégiát készít a különböző időtávokra. Aki a szociális bérlakás gazdálkodást összeköti a helyi szociális ellátórendszerrel. Végső soron, akinek világos víziója van arról, hogy kiket és milyen eszközökkel akar támogatni.

A ferencvárosi képviselő testület 2020-ban eddig két fordulóban tárgyalta a „lakásrendeletet”, egyik alkalommal sem szavazta meg. A IX. kerületi lakásrendelet az önkormányzati tulajdonú bérlakások bérbeadásán és eladásán kívül az önkormányzati tulajdonú üzlethelységek bérbeadását, eladását is szabályozza. Így nálunk az ingatlanvagyon gazdálkodás szabályai egy rendeletben, a „lakásrendeletben” találhatók.

Ebben a cikkben csak a lakásgazdálkodással foglalkozok, annak is csupán néhány aspektusával. A téma bonyolultsága miatt először tényeket mutatok be, majd dilemmákat, kérdéseket fogalmazok meg.

Sok vagy kevés önkormányzati tulajdonú bérlakása van a IX. kerületnek?

Az index.hu-n 2019. októberében átfogó cikk jelent meg a budapesti bérlakásokról. A cikk szerint 2010 és 2019 között 6 ezerrel csökkent a budapesti bérlakások száma.

Kilencedik kerület önkormányzati lakások száma

Forrás: index.hu cikke

A DOBOGÓ TETEJÉN A XIII. KERÜLET ÁLL. A MÁSODIK HELYEZETT AZ ÁBRÁRÓL HIÁNYZÓ VIII. KERÜLET, AHOL 4400 KÖRÜLI ÖNKORMÁNYZATI BÉRLAKÁS VAN. EZEKET A KERÜLETEKET KÖVETI FERENCVÁROS A KÖZEL 3 EZRES BÉRLAKÁS ÁLLOMÁNNYAL.

Szociális, költségelvű és piaci bérlakások. Mit jelentenek ezek a kategóriák?

A ferencvárosi lakásrendelet – más önkormányzatokhoz hasonlóan – három kategóriára osztja be háromezer önkormányzati lakását:

  • A lakások nagy többsége szociális bérlakás. Ezek jellemzően kis, közepes méretű lakások. Állapotuk változó, sok a komfort nélküli, de persze vannak nagyon jó állapotú felújított ingatlanok is.
  • költségelvű lakásokat másként szolgálati lakásnak is nevezhetjük. Kerületi közfeladatot ellátók, például rendőrök, védőnők, pedagógusok kaphatnak ilyet. Rajtuk kívül a mostani lakásrendelet-tervezet szerint évente néhány költségelvű lakás bérleti jogára pályakezdő fiatalok pályázhatnak majd.
  • Jelenleg nagyjából 50 db piaci bérlakás A piaci bérlakások 70 m2 felettiek és jó állapotúak.

 

Hogy alakul a szociális, költségelvű és a piaci bérlakások bérleti díja?

A három bérlakás kategóriára más-más bérleti díjat szab a rendelet tervezet. A kategóriákon belül azonban nem differenciál tovább. A piaci kategória – közgazdász szemmel – némi magyarázatot kíván. A piaci szó ellenére ebben az esetben sem versenyeztetéssel, licittel alakul ki az ár, hanem a rendeletben rögzített, a szociálisnál magasabb bérleti díjat kell fizetni.

A bérleti díj számítása az ún. bérleti érték alapján történik. A rendelet 3. sz. mellékletet határozza meg

A lakás (bruttó) bérleti értéke = alapterület x pontszám x 1900 Ft.

A 3. sz. melléklet alapján a lakás a komfortfokozattól, egyéb minőségi jellemzőjétől és az elhelyezkedésétől függő pontszámokat kap. A kapott összpontszámot kell behelyettesíteni a fenti képletbe, amely alapján kijön a bérleti érték.

A bérleti díj pedig a bérleti érték:

  • 2,5 ezreléke szociális bérlakás esetén;
  • 6 ezreléke költségelvű bérlakás esetén;
  • 11 ezreléke piaci bérlakás esetén.

Nézzük néhány próbaszámítást.

Bérleti díj próbaszámítás

Forrás: saját szerkesztés.

Összefoglalva:

  • Egy 70 m2-es piaci bérlakás bérleti díja közel 150.000 Ft/hó.
  • Egy jó állapotú, 50 m2-es költségelvű lakás, más néven szolgálati lakás bérleti díja 57.000 Ft/hó.
  • Egy 50 m2-es szociális bérlakás bérleti díja 3 ezer és közel 25 ezer Ft/hó között mozog a lakás állapotától függően. A szociális bérlakások gyakran 50 m2-nél kisebb lakások, azaz a bérleti díjak ennél alacsonyabban is lehetnek.

Megveheti-e a bérlő a bérlakást? Ha igen, mennyiért?

A kérdés megválaszolásához először be kell vezetnem a „tiltólistás épület” fogalmát. A tiltólistán szereplő épületek 100%-ban az önkormányzat tulajdonában vannak, rossz állapotúak, azaz bontandó, vagy felújítandó épületek. Ezekben a házakban sok az üres, lakhatatlan lakás.

Azért „tiltólistásak”, mert ezekben a házakban az önkormányzat nem adhat el bérlakást. Ha eladhatna, akkor szinte lehetetlenné válna az épület felújítása, rehabilitációja. A tiltólistás épületeket a rendelet tervezet 5. sz. melléklete sorolja fel.

Tiltó listás épület Épületek száma Lakások  száma
Bontandó - Közép-Ferencváros 7 251
Bontandó - Külső-Ferencváros 3 119
Felújítandó - Középső - Ferencváros 32 1098
Felújítandó - Külső-Ferencváros 3 125
Összesen 45 1593
Forrás: saját szerkesztés a lakásrendelet tervezet 5. sz. melléklete alapján.

A többi házban lévő szociális bérlakást, ami a teljes IX. kerületi állománynak kb. fele, a bérlő féláron megvásárolhatja. A polgármester által a 2020. július 2-ai testületi ülésen előterjesztett, majd a képviselő-testület által  elutasított rendelet tervezet 29. § alapján:

„A vételár a forgalmi érték 50%-a, a teljesen felújított épületekben – ahol az utolsó 10 évben teljes épület kiürítés mellett megvalósított felújítás volt – a 60 %-a.” A forgalmi érték két független értékbecslő által megállapított lakásérték.

 

DILEMMÁK, KÉRDÉSEK

A bizottságokban és a testületi ülésen a féláron történő szociális bérlakás privatizáció kérdése körül alakult ki parázs vita. Az Újpólus frakció elutasította az 50%-on történő lakásértékesítést. E helyett olyan módosító javaslatot terjesztettek elő, miszerint a bérleti jogviszony időtartamához kötnék a vételár nagyságát. Ha több, mint 30 éve van bérleti jogviszonya a bérlőnek, akkor 60%-os áron, ha viszont csupán néhány éves a jogviszony, akkor 95%-on vehetné meg a lakást. (E kettő között több sávot is javasoltak.) Végül a testület többsége sem az Újpólus módosító javaslatát, sem pedig a lakásrendelet tervezetet nem támogatta.

Közfeladat-e a rászorulók esetében a lakhatás biztosítása?

Alapkérdés, hogy az önkormányzat feladatának tekinti a rászorulók lakhatásának biztosítását vagy sem. Ha feladatának tekinti, akkor nem célszerű az önkormányzati bérlakás állományt csökkenteni, olcsón eladni. Ha nem tekinti a lakhatást önkormányzati feladatnak, akkor érthető, ha a maradék bérlakásokat igyekszik privatizálni.

Cél-e, hogy az önkormányzati bérlakás gazdálkodás nyereséges legyen?

Nem tudom, hogy mekkora veszteséget termel évente az önkormányzati bérlakás állomány. Ezzel kapcsolatos elemzést nem láttam. Nagyon fontos lenne részletes adatokkal rendelkezni a bérlakás gazdálkodás fenntartásának egyenlegéről. Jelenleg csupán az önkormányzati szóbeszédben fordul elő, hogy a bérlakás gazdálkodás veszteséges. Így, ha az önkormányzat erősebbnek látja a költségvetési szempontokat, mint a lakhatás biztosítását, akkor nem akarja megőrizni a veszteséges bérlakás állományt. Ebben az esetben túlad rajta, mivel az évről évre csak terheli a költségvetést. Ha viszont a rászorulók lakhatását közfeladatnak tartja, akkor nem jelenik meg a nyereség célként. Ahogyan sok más önkormányzati feladat esetén sem cél a nyereséges működtetés.

Mennyire mobilak a bérlők? Mikor üresednek meg a kiadott bérlakások? Örökre szól a bérlői jogosultság?

A lakásrendelet vitájában visszatérő elem, hogy a szociális bérlakások „nem forognak”. A bérlői státusz kvázi örökre szól, mivel átruházható a gyerekre, unokára. Azaz, ha az önkormányzat kiad egy bérlakást, könnyen előfordul, hogy évtizedekre szól. Kérdés, hogy városi legenda-e csupán, hogy a bérlakások nagy többsége soha nem „száll vissza” az önkormányzatra? Nem tudom.

Szintén nagyon fontos lenne számokat látni a stratégia megalkotása előtt. Nyomon kellene követni a bérlői életutakat, elemezni kellene, hogy mennyi lakás, hány év után és milyen okok miatt kerül vissza az önkormányzathoz. Azt gondolom, hogy lefelé és felfelé is van lakásmobilitás. De nagy kérdés, hogy ez mekkora, és hogyan ösztönözhető.

A jövedelmi helyzet javulásával miért nem fizet többet a szociális bérlakás bérlője?

Korábban a cikkben bemutattam, hogy egy jó állapotú 50 m2-es szociális bérlakás havi bérleti díja 25 ezer forint körül van. Ugyanezt a lakást most kb. 130 ezer forintért lehetne bérelni egy magán tulajdonostól.

A jövedelmi helyzet javulásával indokolt lenne a szociális bérlakást bérlőtől magasabb bérleti díjat kérni, mondván járuljon hozzá jobban az önkormányzati bérlakásállomány fenntartásához. Ehhez persze bérleményellenőrzés, jogosultságfelülvizsgálat, differenciált bérleti díjak kellenek. Azaz mindez komoly szakmai feladatokat jelentene az önkormányzat számára.