Kerületünk egyre sűrűbben beépített. A Középső-Ferencváros újonnan épülő lakótelepeinek (Allure, City Home) beépítettsége a József Attiláéhoz képest négyszeres. Hogyan szabályozza a kerületi építési szabályzat a beépítettséget? Érthetően, példán keresztül mutatjuk.
Ferencváros a lakásfejlesztők kedvence
Kerületünk – ahogy kiderült korábbi újlakás-piaci helyzetképünkből is – a kétezres évek után ismét a lakásfejlesztők kedvence. A kétezres években épült az állomány közel negyede, most pedig 3800 éppen épülő és tervezett lakás van Ferencvárosban. Az építkezés legfőbb haszonélvezői minden kétséget kizáróan az új beköltözők, hiszen modern lakásuk lesz egy kiváló kerületben. A már korábban kerületi lakosok is szokták szeretni, amikor egy-egy új ház aljában új boltok nyitnak, amikor térköves lesz a járda, és amikor esetleg néhány új fát is ültet a ház elé a fejlesztő. Azok, akik az új fejlesztésekhez lebontott lakásokból költöznek ki, ritkán találnak környékbeli lakhatást, ezért számukra nehézséget okoz a változás. Meg azok számára is, akik nem szeretik a többet leárnyékoló új házat vagy a növekvő versenyt az utcai parkolóhelyekért és bölcsődei férőhelyekért. A sok újépítésű ház a műemlékek iránt fogékony lakosokat, közösségeket zavarja még. Ficsor Benedek Magyar Hangban megjelent cikkében Jancsó Andrea, ferencvárosi önkormányzati képviselővel beszélget a kerületi műemléki védettség kérdéséről.
Ezek a hangok azonban általában halkabbak, mint az új építéseket támogatókéi. Így lesz kerületünk egyre sűrűbben beépítve. Rég elmúlt már az a helyzet, hogy a hetvenes-nyolcvanas évek tízemeletes lakótelepei jelentik a zsúfoltság csúcsát. Sőt, a József Attila lakótelepet kifejezetten zöldként ismerjük és szeretjük 700 ezer négyzetméternyi területen fekvő 8400 lakásával. Manapság már ennél jóval komolyabb beépítéseket figyelhetünk meg: az Allure és a Metrodom City Home-ja a Vágóhíd utcai 65 ezer négyzetméteres telekegyüttesre 2300 lakást tervez felépíteni. Azaz a Középső-Ferencváros újonnan épülő lakótelepeinek beépítettsége a József Attiláéhoz képest közel négyszeres.
Kerületi építési szabályzat, röviden "KÉSZ"
Az, hogy melyik területet mennyire sűrűn lehet beépíteni, a Kerületi Építési Szabályzaton (KÉSZ) múlik. Érdemes megjegyezni a „KÉSZ” rövidítést.
Egy-egy telekre vonatkozóan általában három korlátról rendelkezik a KÉSZ:
- a lefedhető telek hányadáról. Fogalmazzunk úgy, hogy ez megmutatja, mennyi udvarnak kell legalább maradnia a beépítés után.
- az építhető szintek számáról. Ez az épület magasságát szabályozza.
- és az építhető lakásnégyzetméterről. Ezt emlegetik szintterületként: mennyi az egymás mellé kiterített összes szint területe. A szintterület és a telekterület hányadosa a szintterületi mutató. Értelemszerűen minél nagyobb a szintterület mutató, annál magasabb épületet lehet építeni.
Az építkezéseknek mindhárom kritériumnak meg kell felelniük. És az ingatlanfejlesztő általában igyekszik is kihasználni a kereteket, hogy növelhesse bevételeit, így a szabályzat maximális értékei általában meg is valósulnak. A három kulcsmutató összefügg egymással, hiszen amikor valaki maximálisan beépíti a telket a lehető legmagasabbra, akkor abból adódik a szintterület. Gyakran a szintterületi mutató szigorúsága nem engedi meg, hogy egy új ház maximális telekbeépítettség és maximális szintszám mellett épüljön fel.
Középső-Ferencvárosban jóval sűrűbb beépíthetőséget engedett meg a 2016-ban elfogadott KÉSZ a korábbi szabályokhoz képest. Például, a Balázs Béla utca 24-28. szám alatti – most már egyesített – telket így érintette a változás. A 2002-es Kerületi Szabályozási terv (Ferencvárosi Önkormányzat Képviselő Testületének 20/2002.(X.10). sz. rendelete) 4 szintet és 2,18-as szintterületi mutatót tervezett ide.
A 2016-ban elfogadott KÉSZ a szóban forgó telket is magában foglaló Ln-1/IX-R/28 övezet esetén akár 5,5-ös szintterületi mutatót említ. A telekre jelenleg tervezett Cordia Universo társasház 8 szintes lesz.
4 szint vagy 8 szint. Nem mindegy, ugye?
