A ferencvárosi önkormányzat 2015-ben kezdett el közérdekű kötelezettségvállalási szerződéseket kötni a beruházókkal, korábban erre nem volt példa – tudta meg Bácskai János, polgármester válaszából Jancsó Andrea, önkormányzati képviselő. Ennek mégsem az önkormányzat, hanem az ingatlanfejlesztők a nyertesei.
Jancsó Andrea, ferencvárosi önkormányzati képviselő írása
Ha meg akarjuk ismertetni a választókkal az önkormányzati ügyeket, néha bele kell mennünk a jog sűrű erdejébe, és a hétköznapi életben ritkán használt fogalmakat kell megemésztenünk. A Kerületi Építési Szabályzat (KÉSZ) fontosságát bemutató cikk után csak egy lépés megérteni az ingatlanfejlesztők közérdekű kötelezettségvállalásait.
Az építési törvény szerint (30/A. §) az önkormányzat egyes településfejlesztési célok megvalósítására településrendezési szerződést köthet az érintett telek tulajdonosával, illetve a telken beruházni szándékozóval. Természetesen nem ördögtől való a szabályozás, sőt, sok fejlesztés nehezen menne az önkormányzat és a beruházó szabályozott együttműködése nélkül. Képzeljünk csak el egy városszélén épülő Tescot, amihez bekötő utat kell létesíteni. Az út miatt módosítani kell az építési szabályzatot, és persze meg kell építeni az utat. Ezért az önkormányzat és a Tesco településrendezési szerződést köt, amiben a beruházó Tesco vállalja, hogy kifizeti az építési szabályzat módosításának tervezési költségét, és megépíti az utat. Az önkormányzat pedig vállalja, hogy módosítja az építési szabályzatot olyanra, amin ott a bekötő út és az áruház. Az építési szabályzat módosítására adott beruházói pénz közérdekű kötelezettségvállalás.
Közérdekű kötelezettségvállalási szerződések
Kerületünkben 2015-től szaporodtak el a közérdekű kötelezettségvállalási szerződések. Ezek leggyakrabban ezt a sablont tartalmazzák (kiemelések tőlem): „Felek rögzítik, hogy a KÉSZ (kerületi építési szabályzat) az Önkormányzat részéről előkészítő munkát igényelt, másrészt a KÉSZ a Társasági ingatlan beépítésének intenzitását és így a Társasági ingatlanon megvalósításra kerülő fejlesztések használóinak, szolgáltatásaik igénybevevőinek számát növelheti, így ezen körülményekre figyelemmel a KÉSZ útján elérni kívánt településrendezési célok érdekében a Társaság a köz érdekét szolgáló kötelezettségvállalást tesz…”
A ferencvárosi gyakorlatban általában a beruházó azért fizet, hogy az önkormányzat megemelje a telek beépíthetőségét. A befizetett összegnek fedeznie kell magának a tervmódosításnak a konkrét költségeit, de akkor lenne jó üzlet, ha a bevételből futná a megnövekedett lakosságszám extra szolgáltatási igényeire is. El tudjuk képzelni, mik lehetnek ezek: bölcsődei, óvodai, rendelőintézeti férőhely növelés, köztér felújítás, bővítés. A közérdekű kötelezettségvállalások összege egy kivétellel konkrét megjelölt cél nélkül folyt be a közösbe.
Nézzünk néhány példát
Például, a Tűzoltó utca 49-53. esetén 2016-ban a fejlesztő kérte a védett homlokzat lebonthatóságát, és hogy a mélygarázs benyúlhasson a hátsó önkormányzati telek alá. Nyilván, mind a kettőből kézzel foghatóan profitált. Sokkal egyszerűbb új homlokzatot építeni kisebb belmagasságú lakásoknak. És a -1-es szintű garázsok is olcsóbbak a mélyebbre építetteknél. Ezekért a módosításokért az önkormányzat 23 millió forintot kapott a fejlesztőtől. A korábbi földszint + 2 emeletes épület helyére földszint + 6 emeletes Semmelweis Residence épült 81 lakással, 71 garázzsal, földszinti üzlethelyiséggel.
Egy másik esetben a Pápay István utca 5. szám alatt a Közérdekű Kötelezettségvállalásról szóló szerződés arról szólt, hogy megváltoztatja az önkormányzat a KÉSZ-t, aminek köszönhetően 18-ról 28 m-re emelkedett a szintmagasság, és 3,5-ről 4,5-re emelkedett a szintterületi mutató. A beruházó fszt +9 emeletet épít most, az eredeti fszt + 4 emelet helyett. Ezért 25 millió forintot fizetett.
Összességben azt mondhatjuk, hogy a Tűzoltó Ingatlanfejlesztő Kft. 23 millió forintot, a Pápay 9. Property Kft. pedig 25 millió forintot fizetett az önkormányzatnak a változtatásokért, melyeknek köszönhetően mindkét cég 1-2 milliárd forint többletbevételt realizált.
2015. óta a ferencvárosi önkormányzat 14 db ilyen szerződést kötött, összesen 680 millió forint összegben. Nem kérdés, hogy a megemelt beépíthetőség elsősorban a fejlesztők érdeke. A plusz megépíthető lakások 30-50 milliós bevételeket jelentenek egyenként. A változtatások sokszorosát érik az ingatlanosoknak, mint amennyit fizetnek érte.
Örülhetünk, hogy sokan szeretnének hozzánk költözni, de túl olcsón adjuk magunkat! Így képviselői munkám során a felhasználási cél megjelölése nélküli kötelezettségvállalási szerződésekre vonatkozó javaslatokat fenntartásokkal fogadtam. A „gondos gazda” felelőssége a vagyongazdálkodás tekintetében ezekben az esetekben sem megkerülhető, hiszen a fenti számok is mutatják, hogy a beruházói profit és az ezért cserébe kapott „ellentételezés” korántsem arányos egymással.
Fotók:
